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Haushaltsnahe Dienstleistungen

Hans-Joachim Beck

Haushaltsnahe Dienstleistungen,
Abzugsfähigkeit von Mietnebenkosten
EStG, § 35 a

1 Vermieter

1.1 Die Jahre 2006 und früher

Für das Jahr 2006 sollten Vermieter ihren Mietern eine ganz normale Betriebskostenabrechnung erteilen. Wünschenswert wäre allerdings, wenn sie darin nicht erst die Summe der umlegbaren Betriebskosten, sondern jede einzelne Kostenart gesondert auf die Mieter umlegen würden.

Dies würde den Mietern und den Finanzämter die Rechenarbeit erleichtern.
Hinsichtlich der Kosten für den Hauswart und die Gebäudereinigung sollte der Vermieter klarstellen, ob die Kosten für eine Fremdfirma oder einen eigenen Arbeitnehmer entstanden sind. Handelt es sich um einen Arbeitnehmer des Vermieters, sollte klargestellt werden, ob es sich um eine geringfügiges oder ein sozialversicherungspflichtiges Arbeitsverhältnis handelt.
Bei den Heizungskosten sollten die Kosten für Brennstoffe und die übrigen Kosten (Wartung, Verbrauchserfassung) jeweils getrennt ausgewiesen werden. Denn bei den Brennstoffkosten handelt es sich um nicht begünstigte Materialkosten, bei den Wartungskosten um solche für Handwerkerleistungen und bei den Kosten der Abrechnungsfirma um solche für eine Dienstleistung. Insofern sollte man die Abrechnungsfirma auch nachträglich für das Jahr 2006 um eine entsprechende Aufteilung bitten.
Für die übrigen Kostenarten kann eine Aufteilung der Kosten in solche für Material und übrige Kosten unterbleiben. Die nach dem BMF-Schreiben vorzunehmende Aufteilung im Schätzungswege ist dem Mieter vorbehalten.
Sollte der Vermieter an die BSR einen Sonderzuschlag zahlen oder zur Vermeidung eines solchen Zuschlags eine Privatfirma damit beauftragt haben, die Mülltonne an die Straße zu transportieren, sind diese Kosten in einer besonderen Zeile gesondert auszuweisen.

Der Vermieter sollte es unbedingt unterlassen, eine Aussage darüber zu treffen, welche der Betriebskosten nach § 35 a EStG abzugsfähig sind und ob es sich bei den einzelnen Kostenarten um Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen handelt. Eine solche steuerliche Beurteilung steht dem Vermieter nicht zu. Die steuerliche Beurteilung ist Sache des Mieters, der sich dabei ggf. beraten lassen muss.

1.1.2. Die Jahre ab 2007

Für die Jahre ab 2007 sollte der Vermieter alle Wartungsfirmen und die Firma, die mit der Gartenpflege beauftragt ist, bitten, die Materialkosten gesondert auszuweisen.
Hinsichtlich der Heizkosten ist die Abrechnungsfirma, die die Verbrauchsmessung und Berechnung der Kostenverteilung durchführt, zu bitten, die Verteilung getrennt nach den Kosten für die Brennstoffe und den übrigen Kosten durchzuführen.

In zukünftigen Betriebskostenabrechnungen (ab 2007) ist hinsichtlich derjenigen Kostenarten, bei denen Materiallieferungen enthalten sein können, insbesondere also bei Wartungsarbeiten und Gartenpflege eine zusätzliche Spalte für die Materialkosten einzufügen.
Auch für zukünftige Jahre sollte der Vermieter hinsichtlich der Kosten für den Hauswart und die Gebäudereinigung klarstellen, ob die Kosten für eine Fremdfirma oder einen eigenen Arbeitnehmer entstanden sind. Handelt es sich um einen Arbeitnehmer des Vermieters, sollte klargestellt werden, ob es sich um eine geringfügiges oder ein sozialversicherungspflichtiges Arbeitsverhältnis handelt.
Eine steuerliche Würdigung der Betriebskosten durch den Vermieter sollte unbedingt unterbleiben.

2. Aus der Sicht des Mieters
Aus der Sicht des Mieters stellt sich in Zukunft die Betriebskostenabrechnung wie folgt dar:



Kostenart Gesamtkosten Ihr Anteil Material Ihr Anteil Lohn abzugsfähig nach § 35 a EStG
Grundsteuer nein
Bewässerung nein
Entwässerung 5.200 208 nein
ggf. private Abwasserbeseitigung ja, Wartungskosten
Schornsteinfeger 200 8 ja
Straßenreinigung nein
Winterdienst 300 12 ja
Müllabfuhr 3.200 128 nein
ggf. Sonderzuschlag ja
Stromkosten nein
HauswartFremdfirma 5.600 2 222 ja
Reinigungsmittel nein
Gartenpflege 1.100 8 36 ja
Versicherungen nein
Breitbandkabel nein
Heizkosten 20.000
Brennstoffe 18.500 740 nein
Wartung, 1.300 52 ja
Abrechnung 200 8 ja
übrige Kosten, z. B.
Dachrinnenreinigung ja, Wartungskosten

Keinesfalls sollte aber der Vermieter seiner Betriebskostenabrechnung eine derartige Spalte über die steuerliche Abzugsfähigkeit hinzufügen, da dies eine unzulässige steuerliche Beratung darstellen und darüber hinaus ein Haftungsrisiko auslösen würde.

3. WEG-Verwalter

3.1 Herausrechnung der Materialkosten


Für WEG-Verwalter spielt die Aufteilung der einzelnen Kosten in nicht begünstigte Materialkosten und begünstigte Lohnkosten eine weit erheblichere Rolle als bei Vermietern. Denn wie oben dargestellt, geht es bei Mietern nur darum, aus den mietrechtlich umlagefähigen und von dem Vermieter auch tatsächlich umgelegten Betriebskosten die Materialkosten herauszurechnen. Da nach der BetrKV aber Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung nicht auf den Mieter umgelegt werden können, sind in den umlagerfähigen Kosten so gut wie keine Materialkosten enthalten. Eine Ausnahme stellen die Kosten für den Austausch von Buddelsand dar sowie die Kosten für Ersatzanpflanzungen im Rahmen der Gartenpflege dar. Die Kosten für Verbrauchsmaterial wie Streusand oder Reinigungsmittel müssen nach meiner persönlichen Meinung nicht herausgerechnet werden. Sollten die Kosten für Reinigungsmittel ohnehin gesondert erfasst sein, sind die Kosten auch getrennt darzustellen.
Anders ist die Lage dagegen bei dem WEG-Verwalter. Da dieser sämtliche entstanden Kosten, also auch die Kosten für Instandsetzungen und Modernisierungen auf die Eigentümer umlegt, können hierin erhebliche Materialkosten enthalten sein. Eine Schätzung dieser Anteile dürfte dem einzelnen Eigentümer ohne Mithilfe des WEG-Verwalters schwer fallen.

3.2 Verwalterkosten

M. E. gehören auch die Kosten für die WEG-Verwaltung zu den nach § 35 a EStG begünstigten Aufwendungen. Es handelt sich um eine haushaltsnahe Dienstleistung i. S. des § 35 a Abs. 2 Satz 1 EStG. Bei dem Vermieter spielt diese Frage keine Rolle, weil der Vermieter nach § 1 BetrKV die Kosten der Verwaltung nicht auf die Mieter umlegen kann. Der Eigentümer einer Eigentumswohnung hat aber auch die Kosten der WEG-Verwaltung zu tragen. Für die Frage, ob diese Tätigkeit haushaltsnah ist, muss man m. E., wiederum die Parallelewertung mit dem Eigentümer eines Einfamilienhauses durchführen. Der Eigentümer eines selbst genutzten Einfamilienhauses führt normalerweise die Verwaltung seines Hauses, d. H. die Vergabe von Handwerkerleistung, des Winterdienstes und die Bezahlung aller Gebühren etc. selbst durch. Er kann diese Aufgabe aber auch an eine Fremdfirma vergeben. In diesem Fall handelt es sich um eine haushaltsnahe Dienstleistung. Dagegen spricht m. E. auch nicht, dass die Bestellung eines WEG-Verwalters gesetzlich vorgeschrieben ist. Denn die WEG-Gemeinschaft könnte auch einen der Eigentümer zum Verwalter bestellen.

3.3 Die Jahre bis 2006


Für die Jahre bis 2006 sollten die WEG-Verwalter den Eigentümern zunächst eine Jahresabrechnung in der bisherigen Form erteilen.
Hinsichtlich der Kosten für den Hauswart und die Gebäudereinigung sollte der WEG-Verwalter klarstellen, ob die Kosten für eine Fremdfirma oder einen eigenen Arbeitnehmer der Gemeinschaft entstanden sind. Handelt es sich um einen eigenen Arbeitnehmer, sollte klargestellt werden, ob es sich um eine geringfügiges oder ein sozialversicherungspflichtiges Arbeitsverhältnis handelt.

Auf Wunsch der Eigentümer sollte der Verwalter diesen eine zusätzliche Aufstellung erstellen, die nicht Teil der Jahresabrechnung ist und in der sie die einzelnen Kostenpositionen nach Material und übrigen Kosten trennen. M. E. ist es nicht erforderlich, in dieser Aufstellung jede einzelne Rechnung gesondert darzustellen. Vielmehr können wie in der WEG-Abrechnung die Kosten zu Gruppen zusammengefasst werden. Sollte das Finanzamt dies verlangen, kann der Verwalter dem Eigentümer später eine Ablichtung des betreffenden Kontos aushändigen. Dabei sind die Heizkosten getrennt nach den Kosten für Brennstoffe und den Kosten für Wartung und Abrechnung auszuweisen. Außerdem sollte der Verwalter darstellen, welche Kosten für Handwerkerleistungen und welche für Dienstleistungen entstanden sind.
Da diese Aufteilung im Wesentlichen auf Schätzungen beruht und deshalb durchaus angreifbar sein kann, sollte sie nicht Bestandteil der WEG-Abrechnung sein, sondern in der Darstellung deutlich von dieser abgegrenzt werden.
Die Erstellung einer solchen Aufteilung gehört m. E. nicht zu den allgemeinen Leistungen, zu denen der WEG-Verwalter auf Grund des Verwaltervertrages (nach § 27 WEG) verpflichtet ist. M. E. ist er daher berechtigt, hierfür ein Sonderhonorar zu verlange (vielleicht 20 € pro Wohnung).
M. E. sollte der Verwalter auch erkennbar machen, dass es sich bei der Herausrechnung der Materialkosten eine Schätzung handelt. Hierfür und für die Einordnung als Dienstleistung oder Handwerkerleistung sollte er deshalb seine Haftung ausschließen.

3.4. Jahre ab 2007

Für die Jahre ab 2007 sollte der WEG-Verwalter sämtliche Firmen, insbesondere auch die Wartungsfirmen, bitten, ihre Rechnungen getrennt nach Material- und sonstigen Kosten auszustellen.
Die meisten Computerprogramme werden für das Jahr 2007 den Erfordernissen des § 35 a EStG angepasst werden. Dadurch können die Eingangsrechnungen bereits getrennt nach Material und Lohn erfasst werden. Dies hat allerdings zur Folge, dass die nach § 35 a EStG erforderliche Aufteilung der Kosten in Material- und übrige Kosten untrennbarer Bestandteil der normalen WEG-Abrechnung sein wird. Dagegen ist m. E. nichts einzuwenden, soweit der Verwalter lediglich die Aufteilung in Material- und Lohnkosten erfasst hat, wie sie sich aus den Rechnungen der Auftragnehmer ergeben. Soweit die Aufteilung dagegen auf eigenen Schätzungen des WEG-Verwalters beruht, ist dies deutlich zu machen, und eine etwaige Haftung auszuschließen.




Hans-Joachim Beck

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