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3 Millionen Heizkessel müssen raus!

Die energetische Modernisierung einer Immobilie lohnt sich für Eigentümer und Mieter gleichermaßen: Der Eigentümer erhöht den Wert seiner Immobilie und der Mieter profi-tiert von den sinkenden Energiekosten. Allein mit neuen Heizkesseln lassen sich 20 bis 30 % der Energiekosten sparen. In Zeiten, wo täglich neue Horrormeldungen über stei-gende Ölpreise zur Normalität geworden sind, ist das ein guter Grund für Investitionen. Diese können dann auch steuerlich geltend gemacht werden.

Nicht nur freiwilliges Handeln aber ist gefragt: Die Energieeinsparverordnung (EnEV) legt Eigentümern umfangreiche gesetzliche Pflichten auf, egal ob diese Ihr Haus oder Ihre Wohnung vermieten oder selbst nutzen. Die EnEV gilt bereits seit Februar 2002 für alle Gebäude- Altbauten und Neubauten -, öffentlich oder privat genutzt, selbst bewohnt oder vermietet.

Die bekannteste der Bestimmungen der EnEV ist ohne Zweifel die Pflicht zum Aus-tausch von alten Heizkesseln (vgl. § 9 Abs. 1 EnEV). Ist ein Heizkessel vor dem 1. Ok-tober 1978 eingebaut oder aufgestellt worden und wird er mit flüssigen oder gasförmi-gen Brennstoffen beschickt (d.h. mit Erdgas oder Heizöl betrieben), so hätte dieser be-reits Ende 2006 ausgetauscht werden müssen. Wurde der Brenner der Heizungsanlage nach dem 1. November 1996 erneuert, so verlängert sich diese Frist nochmals um zwei Jahre bis zum 31.12.2008.
Das für die Austauschpflicht entscheidende Alter des Heizkessels kann jeder selbst feststellen. Am Heizkessel ist in der Regel das Datum, an dem dieser eingebaut wurde, eingestanzt. Außerdem können Eigentümer auf alte Rechungen oder Quittungen zu-rückgreifen. Kontrolliert wird die Verpflichtung in Zukunft von den Schornsteinfegern.

Wir geben Ihnen einen Überblick über die derzeitig am Markt angebotenen Heizungsvarianten:


· Brennwertkessel sind die energieeffizienteste Möglichkeit: Erdöl und Gas ver-brennt überwiegend zu Kohlendioxid und Wasserdampf. Allerdings können herkömmli-che Heizungsanlagen die Wärme des Wasserdampfes nicht verwerten. Brennwertgerä-te hingegen kondensieren diesen Wasserdampf und nutzen die dabei frei werdende Wärme zusätzlich. Diese machen sich also trotz ihrer etwas höheren Anschaffungskos-ten durch die Energiekosteneinsparung schnell bezahlt.

· Niedertemperatur-Heizkessel sind günstiger: Der Niedertemperatur-Heizkessel heizt Wasser im Heiznetz nur soweit auf, wie es aufgrund der Außentemperatur not-wendig ist. Durch diese „gleitende Betriebsweise“ werden der Heizkessel und auch das Heiznetz über weite Teile des Jahres mit wesentlich niedrigeren Heizwassertemperatu-ren betrieben als es noch bei vielen älteren Heizkesseln der Fall ist.
Beide Techniken (Brennwert- und Niedertemperatur-Kessel) existieren sowohl für Gas- als auch Ölheizung. In der Praxis bietet sich damit ein Brennwertkessel für denjenigen an, der Eigentümer seine Immobilie selbst nutzen oder zumindest mitnutzen will. Denn dann profitiert er selbst von den geringeren Energiekosten. Ein Niedertemperatur-Heizkessel lohnt sich vor allem dann, wenn man vermietet. Die Anschaffungskosten sind geringer als bei der Brennwerttechnologie und die Energiekosten trägt ausschließlich Ihr Mieter.

· Wärmepumpen waren früher sehr beliebt: Elektrische Wärmepumpen fördern ei-nen erheblichen Anteil der für ein Gebäude benötigten Wärme aus dem natürlichen Wärmespeicher der Umwelt, wie beispielsweise Erdwärme und Grundwasser. Nur ein Viertel der Heizenergie muss als Strom für den Antrieb zugeführt werden, etwa drei Viertel kommen aus der Umwelt. Je höher der Energieanteile aus der Umwelt ist, desto effektiver arbeitet die Wärmepumpe.

· Nah- und Fernwärme mittels Kraft-Wärme-Kopplung
Effizienter als die herkömmliche Erzeugung von Strom und Wärme in Kraftwerken und Heizanlagen ist die so genannte Kraft-Wärme-Kopplung. Heizkraft- oder Blockheiz-kraftwerke erzeugen Strom. Die dabei anfallende Wärme fließt dann in ein Nah- oder Fernwärmenetz, wo sie zum Heizen der angeschlossenen Gebäude bereitsteht. Vorteile von Nah- oder Fernwärme sind: Im Einzelgebäude beschränkt sich der Raumbedarf auf eine Übergabestation, ein separater Heizungsraum entfällt. Es fallen außerdem keine Schornsteinfegergebühren an!

· Solarenergie und andere erneuerbare Energien sind eine gute Ergänzung: Eine auf dem Dach installierte Solaranlage kann die Lebensdauer der Heizungsanlage erhö-hen und deren Wartungs- und Instandhaltungskosten senken. Solarthermische Anlagen zur Warmwasserbereitung reduzieren in Verbindung mit einem Brennwertkessel den Primärenergiebedarf um etwa 30 % gegenüber einem Niedertemperatur-Heizkessel. Letztlich sind sie aber nur eine zusätzliche Möglichkeit der Energieerzeugung, alleine werden sie kaum ausreichend sein.

Für die Praxis ist es unerlässlich, auch die zahlreichen Ausnahmebestimmungen der EnEV zu kennen: SO sind bereits bestehende Niedertemperatur-Heizkessel und Brenn-wertkessel von der Nachrüstverpflichtung ausgenommen. Thermen müssen nur dann erneuert werden, wenn diese auch für Heizwärme sorgen. Bereiten sie nur Warmwas-ser für den Wohnbereich auf, so dürfen sie auch über 2006 hinaus weiter betrieben werden.
Auch alte Nachtspeicheröfen müssen nach den Vorgaben der Energieeinsparverord-nung (§ 9 Abs. 1 EnEV) nicht zwangsweise ausgetauscht werden. Energetisch sinnvoll ist aber nicht, sie weiter zu betreiben, zumal auch die Steuersubvention des Nacht-stroms zu Ende 2006 weggefallen ist. Moderne Heizungstechnik kann demgegenüber bis zu 40 % Energiekosten sparen.
Zudem haben die Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien Sonderrechte: Sie können sich bei den zuständigen Landesbehörden von den Anforderungen der EnEV be-freien lassen. In der Regel ist das die untere Bauaufsichtsbehörde. Einen Anspruch auf Befreiung gibt es aber nicht, diese steht nur im Ermessen der jeweils zuständigen Behörde.
Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die ihre Immobilie selbst nutzen, sind ebenfalls im Vorteil, denn sie müssen selbst überhaupt nicht tätig werden. In selbstbe-wohnten oder mitbewohnten Ein- und Zweifamilienhäusern müssen alte Kessel erst zwei Jahre nach einem Eigentumswechsel (Übertragung, Schenkung, der Erbfall, der Verkauf der Immobilie) endgültig ausgetauscht werden (vgl. § 9 Abs. 4 EnEV). Das heißt, die Pflichten treffen dann den jeweiligen neuen Eigentümer.
Wie man nun als Vermieter die Kosten einer Modernisierung einer Heizungsanlage auf den Mieter umlegt und welche Formerfordernisse beide Seiten dabei beachten müssen, wird an gleicher Stelle demnächst beschrieben.

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